Frequently Asked Questions - GML catastro

FAQs - GML catastro

Un certificado negativo puede significar muchas cosas. No deberíamos tener un certificado negativo salvo que estemos modificando una finca sin referencia catastral, por ejemplo una calle.

Cuando "invadimos" una calle o dejamos un espacio entre nuestra construcción y la línea catastral de calle, el certificado sale negativo. Catastro no admite ni solapamientos "ni espacios sin tributar" en la cartografía, pero tampoco permite modificar un espacio sin referencia catastral. Así que en estos casos el certificado será siempre negativo. No es un problema, pues el Registro notificará al Ayuntamiento para que valide el fichero GML con la alineación señalada. Si la alineación es correcta el Ayuntamiento puede modificar la calle en Catastro y validarnos el fichero GML. Si el Ayuntamiento no admite nuestra modificación será cuando tendremos que ver si se ha respetado la alineación de  la calle en el vallado.

Salvo este caso o similar, no existen más motivos para que un certificado sea negativo. Un certificado negativo puede significar que hemos invadido a un colindante y no lo hemos corregido, que dejamos huecos sin tributar, que el fichero está mal hecho, mal georrefenciado o faltan datos.

Desde mi punto de vista, y al contrario de la opción generalizada hasta el momento, el certificado de validación gráfica o descripción gráfica alternativa debe ser casi siempre un documento positivo.  Primero porque un documento negativo no puede inscribirse, así que finalmente tendrá que ser positivo y segundo porque los motivos para que un certificado sea negativo pueden ser varios mientras que para que un certificado sea positivo solo hay una causa, como dice catastro: "La descripción gráfica alternativa respeta las condiciones técnicas para su inclusión en el catastro". Nosotros somos técnicos, no juristas, y nuestro trabajo es que el fichero GML cumpla con las condiciones técnicas exigidas por la D.G. de Catastro. Esto no significa que el GML represente el límite real de la finca, ni que el titular posea el derecho sobre ella, ni ninguna otra cosa que no sea que técnicamente el fichero GML es válido para su integración en catastro. Ahora bien, si para que pueda ser válido, con la configuración señalada por quien dice ser el propietario de la finca,  ha sido necesario modificar un camino o una calle, entonces notifíquese al ayuntamiento para que pueda dar el visto bueno, si se ha modificado una zona de influencia de un río, comuníquese a la Confederación correspondiente para que pueda alegar, si se modifica a un vecino colindante entonces notifíquele para que pueda alegar. Si todos ellos están conformes, entonces ese certificado positivo será inscribible. Si alguno de ellos no está conforme y puede justificar otra configuración geométrica entonces el certificado, aunque sea positivo, no será inscribible. El certificado positivo sólo indica que si no hay oposición de los colindantes afectados la D.G. de Catastro puede modificar su cartografía para incluir esta descripción.

La unidad mínima de cultivo se fija por cada Ayuntamiento. En caso de que el Ayuntamiento no  haya fijado una unidad mínima se estará a lo establecido por la COmunidad Autónoma. En Castilla la Mancha pueden consultarse las unidades mínimas de cultivo aquí.

Como idea general puede decirse que en secano se encuantra en los 20.000 metros cuadrados, o dos hectareas, y que en zonas de regadío se encuentra entre los 1.200 a 2.000 metros cuadrado.

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, ha establecido un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, para que éste incorpore la representación gráfica georreferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral. Con ello se persigue dar mayor seguridad a los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales que son objeto del tráfico jurídico.

La Dirección General del Catastro y la Dirección General de los Registros y del Notariado han aprobado una resolución conjunta por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. La resolución desarrolla la mencionada Ley 13/2015, que entró en vigor el pasado 1 de noviembre (ver Resolución conjunta )

El intercambio de información sobre la coordinación y sobre las alteraciones en los inmuebles entre el Catastro y los Notarios y los Registradores sólo puede hacerse telemáticamente, mediante los sistemas informáticos y formatos electrónicos, establecidos por las resoluciones de desarrollo:

  • Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad.
  • Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Por lo tanto, no es posible la presentación de documentación papel, por correo electrónico, ni vía inicio de expediente electrónico individualizado en la Sede Electrónica.

Si, existen editores y progrmas basados en software libre que le permiten realizar la conversión de ficheros DXF a GML, pero la cuestión en muchos casos no es tan simple como generar un fichero GML, la cuestión es cómo generar el fichero GML de forma correcta para que no tienga problemas en Notaría o Registro.

TAGS: Catastro, GML

El objeto de la concentración parcelaria es la agrupación de fincas para poder hacerlas rentables desde el punto de vista de la explotación agrícola. Por ello la segregación de una finca procedente de concentración parcelaria no es, en principio, viable. Sin embargo si las fincas resultantes superan la unidad mínima de cultivo es posible sergarlas. Existen otras circustancias, como pueden ser el cambio de uso de secano a regadía o para destinar una parte de la finca a usos de nave de aperos, que permiten la segregación de fincas por debajo de la unidad mínima de cultivo.

Desde el 1 de noviembre de 2015, fecha de entrada en vigor de la Ley 13/2015, la descripción de las fincas en el Registro de la Propiedad puede venir acompañada de la representación gráfica georreferenciada de la parcela, de acuerdo con la información que suministrará el Catastro (información basada en el formato europeo INSPIRE de parcela catastral). Anteriormente, en la mayoría de los casos las fincas se describían únicamente de manera literal. Al añadir la representación gráfica catastral, se podrá identificar sobre plano la situación, forma y superficie de la finca.

El ciudadano podrá solicitar voluntariamente la incorporación en el Registro, de la representación gráfica catastral con ocasión de, por ejemplo, una compraventa, o en cualquier momento, sin necesidad de esperar a la inscripción de un nuevo acto. No obstante, en el caso de operaciones que supongan una reordenación de los terrenos tales como segregaciones, agrupaciones o reparcelaciones así como en la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad será necesaria la representación gráfica para realizar la inscripción.

En el caso de no estar de acuerdo con la representación gráfica catastral se prevé un mecanismo para aportar una representación gráfica alternativa, la cual una vez inscrita en el Registro de la Propiedad podrá dar lugar a la oportuna rectificación o actualización de los datos del Catastro.

Más allá de los servicios telemáticos de intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, los notarios, los técnicos competentes y los ciudadanos disponen de los servicios informáticos en la Sede Electrónica del Catastro precisos para la obtención de la información catastral o para la elaboración de la representación grafica georreferenciada sobre la información catastral.

  • Consulta a los datos catastrales de un inmueble (acceso libre, excepto para los datos de titularidad y valor, que requieren autenticación como titular catastral).
  • Obtención de la certificación catastral descriptiva y gráfica, con coordenadas georreferenciadas de los vértices de la parcela (requiere autenticación como titular catastral).
  • Obtención de la información georreferenciada de los límites de la parcela catastral (acceso libre).
  • Obtención de la información georreferenciada de todas las edificaciones y otros elementos interiores de la parcela (acceso libre).
  • Comprobación de la vigencia gráfica de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas (acceso con el CSV de la certificación).
  • Validación técnica de la representación gráfica georreferenciada alternativa (requiere autenticación).

La coordinación es clave para incrementar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, ya que una vez incorporada la representación gráfica catastral se presumirán ciertos a todos los efectos legales los datos de delimitación, ubicación y superficie de la representación gráfica de la finca inscrita. En la publicidad que otorgue el Registro de la Propiedad se indicará si la finca está coordinada con el Catastro y en qué fecha.

Por otro lado, la colaboración con los fedatarios públicos supondrá una simplificación de cargas administrativas, ya que el ciudadano no tendrá que presentar declaraciones catastrales en aquellos casos en que los datos hayan sido comunicados al Catastro por el Registro de la Propiedad. El suministro de información se realizará telemáticamente a través de servicios web entre la Sede Electrónica del Catastro y la del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.

No, el validador de Catastro no permite por el momento realizar la validación gráfica de construcciones ni piscinas. Por tanto no puede obtenerse esta validación gráfica. Parece ser que, de momento, modificar el validador de Catastro para que pueda incluir construcciones no es una prioridad a corto plazo para el Ministerio.

El validador permite obtener certificados positivos solamente de fincas, y el objeto es solamente la coordinación de fincas, al menos de momento cómo se ha dicho.

Si, desde Agosto de 2017 ya se peuden obtener los certificados de ocupación para construcciones y piscinas.

Desde nuestro punto de vista la coordinación de construcciones debería ser prioritaria. Las entidades financieras no deberían dar por válido o cierto ningún bien que no esté coordinado. ¿Cuántas veces ha sucedido que después de ejecutar un embargo sobre una finca la realidad de esta no es la que aparecía en escrituras? ¿Cuantas fincas se han trasmitido e hipotecado o han servido de aval usando el horrible concepto del "cuerpo cierto"? Todo ello se va a terminar con la coordinación de las fincas, pero hay que pensar también en la construcciones. 

El fichero GML no es mas que un fichero de texto escrito en formato XML con propiedades geográficas.[GML]

Puede abrir el fichero GML con cualquier editor de texto como notepad. El contenido del archivo no debe modificarse, ni añadir o quitar espacios. Dentro están además de las coordenadas otra serie de datos que son necesarios para los procesos de coordinación.

Si quiere abrir el fichero cambien la extensión GML por TXT y podrá visualizarlo. Por favor no cambie ningún dato ya que podría invalidar el fichero. 

El fichero GML contiene la información codificada en formato XML geográfica, esto significa que lo que ve, es lo que hay. No está mal, es simplemente que necesita un intérprete para poder ver el fichero GML en forma de plano. Este intérprete es un programa que lee el fichero GML y lo muestra como un fichero de líneas con información asociada (superficie, número de plantas,..) Tanto en notaría como en el Registro de la Propiedad disponen de las aplicaciones necesarias para poder visualizar los ficheros. Todos nuestro ficheros son comprobados y revisado uno por uno antes de su envío. Todos son 100% compatibles con el Registro de la Propiedad. Podemos enviarle el fichero en formato PDF con un coste mínimo, pero va a seguir sin poder interpretar el fichero y solamente verá el contenido en formato de texto. Aun así en ciertas notarías solicitan este PDF.

El principio de un fichero GML es algo como esto:

<gml:FeatureCollection gml:id="ES.SDGC.CP" xmlns:gml="http://www.opengis.net/gml/3.2" xmlns:gmd="http://www.isotc211.org/2005/gmd" xmlns:ogc="http://www.opengis.net/ogc" xmlns:xlink="http://www.w3.org/1999/xlink" xmlns:cp="urn:x-inspire:specification:gmlas:CadastralParcels:3.0" xmlns:xsi="http://www.w3.org/2001/XMLSchema-instance" xsi:schemaLocation="urn:x-inspire:specification:gmlas:CadastralParcels:3.0 http://inspire.ec.europa.eu/schemas/cp/3.0/CadastralParcels.xsd">
<gml:featureMember>
<cp:CadastralParcel gml:id="ES.SDGC.CP.4937501VK2743N">
<gml:boundedBy>
<gml:Envelope srsName="urn:ogc:def:crs:EPSG::25830">
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<gml:upperCorner>4275.93 447380.65</gml:upperCorner>
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</gml:boundedBy>
<cp:areaValue uom="m2">205</cp:areaValue>
<cp:beginLifespanVersion>2003-12-18T00:00:00</cp:beginLifespanVersion>
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<cp:geometry>
<gml:MultiSurface gml:id="MultiSurface_ES.SDGC.CP.492743N" srsName="urn:ogc:def:crs:EPSG::25830">
<gml:surfaceMember>
<gml:Surface gml:id="Surface_ES.SDGC.CP.475743N.1" srsName="urn:ogc:def:crs:EPSG::25830">
<gml:patches>
<gml:PolygonPatch>
<gml:exterior>
<gml:LinearRing>
<gml:posList srsDimension="2">
4244.126 44774.691
42434.401 4476.224
4244.492 4476.573

Total y completa, le garantizamos una compatibilidad del 100% y una atención personalizada. En caso de que surgiese algún problema, nosotros hablamos directamente con su notaría o con el Registro de la Propiedad si usted así nos lo indica solucionando cualquier problema.

Respecto al contenido geométrico de los datos, la definición geométrica de los elementos, la correspondencia de los ficheros y sus descripciones con la realidad, o con cualquier aspecto jurídico relativo a la propiedad o lindes descritas en los ficheros solo puede asegurarse que el fichero GML es una transcripción fiel de los datos proporcionados por el cliente y no puede garantizarse en ningún caso la veracidad de los mismos, salvo en los casos de Visado del trabajo por el Colegio Oficial de Topógrafos o cuando la descarga la realiza directamente el notario o registrador desde nuestro servicio de descargas seguras. En cualquier otro caso, el cliente puede modificar de forma voluntaria o involuntaria los ficheros GML antes de la entrega y en cualquier los ficheros contienen las geometrías y descripciones proporcionadas por el cliente y transformada a formato GML, por tanto es responsabilidad del cliente proporcionar unos datos veraces y técnicamente correctos, lo que presuponemos de nuestros clientes en todos los casos salvo indicación expresa y solicitud de levantamiento topográfico. 

Inicialmente el proceso para poder segregar una finca es bastante claro, aunque hay excepción y casos singulares, a veces más que casos comunes.
El procedimiento sería: Primero si está de acuerdo con catastro, es decir la geometría de la finca es correcta en el catastro, nos encarga que realicemos una división de la parcela de forma que las fincas resultantes cumplan una serie de requisitos como pueden ser metros mínimos, partes iguales, metros de fachada, los patios como medianera,... Con esas condiciones nosotros dibujamos tantas fincas como usted necesite a partir de la finca matriz. Las fincas resultantes deben cumplir lo que la normativa urbanística municipal señale, por eso con el plano proporcionado se pide licencia de segregación en el ayuntamiento o consejería de agricultura si es rústica, puede que el ayuntamiento le solicite el trabajo visado por Colegio Oficial de Ingenieros o no. Una vez concedida la licencia para segregar la finca, generamos los fichero GML de las parcelas resultantes. COn esta documentación acude a un notario donde el titular expresa su voluntad de segregar la finca conforme al trabajo técnico que se presenta. El notario comprueba los GML y demás documentación, incluida la licencia de segregación, si está correcto lo envía al registro de la propiedad, si no está afectada por cargas (hipoteca o similar) el registrador autoriza la división de la finca, en caso contrario el acreedor, banco o similar debe autorizar. Con la autorización del registro se envía notificación a catastro quien divide la finca según el GML.
Este es el proceso lógico, pero hemos observado casos en los que se ha segregado sin licencia municipal pues estrictamente no es necesario para segregar una finca solo en catastro. Este procedimiento, expuesto a que catastro no quiera realizarlo por carecer de lógica, dividir una parcela en dos sin cambio de titularidad, o por cualquier otro motivo no es el deseable pues puede resultar en parcelas por debajo de la unidad minima urbanística que más tarde no puedan obtener las correspondientes licencias de construcción.
En caso de fincas rústicas, hay excepciones en caso de fincas destinadas exclusivamente a nave, o conversión de secano a regadío, ..

Cada vez más notarios y registradores solicitan la firma de un técnico competente en la elaboración del informe. Nuestra empresa le proporciona dos modalidades de trabajo:

1. Fichero realizado sin firma de técnico. Este es el modelo más económico y por tanto el que ofrecemos habitualmente a nuestros clientes. Los ficheros son realizados por un técnico competente y cualificado para ello, los ficheros son además validados por el servicio de validación de Catastro, pero la firma del técnico no aparece en el fichero.

2. Fichero realizado con firma de técnico competente. Es exactamente el mismo fichero que antes pero en este caso la validción en catatstro se hace usando la firma del técnico, donde indica el número de colegiado y el método para la generación de los ficheros

En un ejemplo muy claro, sería el mismo caso que un producto de marca y uno de marca blanca, ambos realizados en la misma fábrica. 

Realmente cualqueira de los dos modelos son válidos, pero uno de ello lógicamente le proporciona mayor seguridad al notario y al registrador. Cuando no hay firma de técnico comptente el cliente asume la validez de los datos proporcionados y el técnico que los datos proporcionados son correctos y se ajustan a la realidad. En este caso la responsabilidad sobre la ejecución del fichero es del técnico, pero la responsabilidad sobre la veracidad de los datos es del cliente.

Cuando el técnico firma el informe debe comprobar, hasta el punto donde sea posible y acorde a los medios, plazos, precio y tipo de trabajo contratado, los datos proporcionados por el cliente. Cuando el técnico firma el informe requiere por tanto una información adicional y un trabajo añadido para la comprobación de los datos. En cualquier caso al realizar los trabajos en base a la información proporcionada por el cliente, y aunque e técnico compruebe estos datos, resulta igual que si durante la medición de campo acompañado del propietario, este nos indica para que midamos por una linde que no es la correcta. Cualquier delimitación de finca ya sea por medición topográfica en campo, o digitalización sobre la cartografía del catastrao u ortofoto, se realiza siempre siguiendo las indicaciones del propietario y asumiendo la veracdad de sus indicaciones. Por tanto es el Registro el que toma la decisión sobre la inscripción de una finca, no solo en función de la medición, sino tomando en cuenta el resto de documentación jurídica.

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